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 achat d un bien immobilier

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marc



Nombre de messages : 27
Date d'inscription : 12/02/2007

MessageSujet: achat d un bien immobilier   Sam 4 Avr - 10:33

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante qui nécessite de bien connaître le terrain sur lequel on s’aventure. La vente, les démarches et les vérifications à effectuer lors de l’acquisition d’un bien immobilier sont différentes selon le type de terrain, le type de bien et son statut juridique.

JPost(Copyrights) : En Israël, ce n’est pas un notaire, mais un avocat qu’il faudra contacter dès les premières démarches, afin d’être sûr de mener l’opération en bonne et due forme, et sans mauvaise surprise.

Le statut juridique du bien : Le rôle premier de l’avocat qui accompagne un achat immobilier consiste à vérifier différents points qui pourraient poser problème au cours de la procédure d’acquisition, voire empêcher l’exécution de la vente.

Ainsi, il s’agira d’examiner le Registre des Biens immobiliers (Tabo), pour déterminer d’abord et avant tout si le vendeur est bien le propriétaire habilité à vendre le bien, et si la propriété n’est pas affectée par une hypothèque ou autre saisie.

Il faudra donc être d’autant plus vigilant lorsqu’on achète un appartement dont le crédit n’a pas encore été remboursé par le vendeur, afin de ne pas “récupérer” cette dette et l’hypothèque qui l’accompagne ! Les autres points à éclaircir concernent l’aménagement du territoire et la planification de la ville. L’immeuble a-t-il bien fait l’objet d’un permis de construire ?

L’Etat prévoit-il d’ériger un pont ou une autoroute devant la terrasse ? Tels sont les problèmes qui pourront être résolus en consultant les administrations concernées.

La copropriété : Dans le cas d’un achat d’appartement dans un immeuble collectif, il est important de distinguer ce qui est inscrit officiellement au titre de l’appartement et de ses dépendances, et ce qui est considéré comme les parties communes à l’immeuble.

En effet, en Israël, tout ce qui ne fait pas partie de l’appartement proprement dit est partie commune – par exemple l’ascenseur, l’entrée de l’immeuble, le toit, mais aussi les caves et les garages.

En général, les copropriétaires répartissent entre eux certaines parties communes comme les caves et les garages, et les font inscrire comme des dépendances liées à l’appartement – mais ce n’est pas toujours le cas.

De plus, même quand un garage est inscrit comme dépendance, il appartient certes au propriétaire de l’appartement, mais celui-ci ne peut le vendre séparément de l’appartement – et surtout pas à quelqu’un d’étranger à l’immeuble – car c’est à l’origine une partie commune, bien qu’adjointe à la propriété d’un appartement.

De façon générale, le statut des parties communes de l’immeuble dépend des décisions prises par l’ensemble de la copropriété, qui doivent être répertoriées et consultables.

Ainsi, lorsqu’on achète un appartement dont le vendeur affirme qu’il y a un accord de la copropriété pour installer un ascenseur dans l’immeuble par exemple, on peut vérifier si une telle décision a bel et bien été votée selon les règles, pour éviter les mauvaises surprises.

Les permis de construire : Les vérifications juridiques concernant l’appartement même ont trait notamment à la question des permis de construire.

En effet, il n’est pas rare en Israël que des appartements aient subi des travaux d’agrandissement, soit du côté de la terrasse, soit parfois même en empiétant sur les parties communes. De même, la loi régit les possibilités de construction sur le toit des immeubles, et ce, même quand une partie du toit a été intégrée à la propriété d’un appartement.

Tout agrandissement ou construction supplémentaire doit donc faire l’objet d’un permis dont il est indispensable de vérifier la validité pour ne pas acheter des constructions illégales vouées à la destruction…

L’officialisation de l’achat : Une fois tous les contrôles effectués, l’avocat en charge de la transaction établira un contrat réglant notamment les modalités de paiement conditionnant la remise des clés du bien.

Il supervisera l’inscription du prêt hypothécaire le cas échéant, et surtout l’enregistrement de la propriété auprès de l’administration du Tabo.

Cette phase finale d’inscription intervient en général après paiement et remise des clés du bien, mais elle est indispensable car elle rend le titre de propriété de l’acheteur incontestable et lui permet entre autres de revendre le bien.

Pour pouvoir inscrire le bien au nom de l’acheteur, il faut que le vendeur se soit acquitté de tous les impôts concernant le bien, notamment sur la plus-value, les impôts fonciers et autres taxes d’habitation.

Cette dernière démarche peut donc être longue mais elle est cruciale, et sans elle, le processus d’achat n’est pas accompli officiellement.

L’auteure est juriste française et avocate au barreau d’Israël – yhagege@gmail.com

Attention : L’article ci-dessus est publié à titre d’information générale, et ne constitue en aucun cas une consultation juridique personnelle.


http://www.israelvalley.com/news/2009/03/06/21927/immobilier-israel-conseil-acquerir-un-bien-en-israel-par-maitre-yael-hagege-maruani
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